A partir de 1 de Julho as instituições bancárias passaram a reger-se por novas regras para o crédito à habitação, ditadas pelo Banco de Portugal (doravante BP) – chama-lhe o BP medida macroprudencial aos novos créditos à habitação e ao consumo.
Os objectivos: garantir que as instituições de crédito e as sociedades financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de novo crédito e que os mutuários têm acesso a crédito sustentável”, ou seja, o BP quer evitar uma nova crise bancária e mutuário (relacionada sobretudo com o sector imobiliário) e, portanto, as regras apertam.
O que muda?
Regra 1: LTV (loan-to-value – rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia) no máximo até 90%.
Os bancos passam a financiar no máximo apenas até 90% do valor do imóvel, que seja para habitação própria e permanente.
Se fôr para outras finalidades (ex: arrendamento / investimento), apenas poderão financiar até 80%.
Se fôr um imóvel do banco poderão financiar até 100%.
Na prática:
Na realidade, a maioria dos bancos estão neste momento a financiar até ao máximo de 80% ou 85%, mesmo no caso de habitação própria permanente. Algumas instituições assumem ainda que financiam até 90% do valor mais baixo (ou da avaliação ou da aquisição do imóvel/escritura). Verifique com a entidade bancária em causa os limites.
Por exemplo: se um imóvel custa 130.000 € (valor a ser escriturado), mas foi avaliado por 128.000€, o banco só irá emprestar 90% sobre os 128.000 €, cabendo ao mutuário dar o restante.
No caso dos imóveis de banco, está a acontecer um “fenómeno” que se chama “à melhor proposta”, ou seja, alguns bancos estão a fazer o seguinte:
Fixam um valor de venda, por exemplo, 97.000 € e emprestam 100% deste valor, contudo, como é “à melhor proposta” vai vencer quem der mais dinheiro, do seu próprio bolso, fazendo o valor da escritura superior na realidade a este valor. Assim, se a pessoa 1 propuser adquirir o imóvel por 99.000 € (2.000 do seu bolso), a pessoa 2 98.500 € (1500 € a mais) e a pessoa 3 oferecer 100.000 € (3.000 € a mais), imagine a quem vão vender o imóvel?!? À pessoa 3.
O financiamento a 100% já não é o que era… É de salvaguardar que nem todos os bancos fazem isto.
Regra 2: Taxa de Esforço (nome técnico DSTI – debt service-to-income) até 50%
Até 50% parece bom, mas a questão está na forma de cálculo da taxa de esforço, o que muda.
Supostamente podem ainda ser abertas excepções, em que pode ser concedido crédito a mutuários com taxa de esforço até 60%. Cada instituição de crédito pode conceder crédito nesta situação, desde que estas situações não excedam 20% do montante total de créditos que concedeu nesse ano.
Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ainda ultrapassar os limites previstos ao DSTI.
Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. Mas no caso de contratos a taxa de juro variável e mista (ex: Euribor), deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro.
No cálculo dessa taxa de esforço deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do cliente quando o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, excepto se, no momento da avaliação da solvabilidade, este já esteja reformado.
Na prática:
No caso de Taxa variável (normalmente Euribor a 12 meses), a taxa de esforço passou a ser calculada tendo em conta a subida da taxa nos próximos anos, sendo que a maioria dos bancos, verifica a subida da taxa nos próximos 20 anos.
Exemplo: um imóvel do banco custa 136.000 € e pretende crédito a 100% (obrigam a Euribor a 12 meses, não tem opção de taxa fixa). A prestação ficaria actualmente à volta de 390 €.
Para uma família com um rendimento de 1600 €, a taxa de esforço antiga (sem outros créditos em vigor) seria de 390*100/1600 = 24,38 %. Isto seria perfeitamente praticável, certo?
Contudo a previsão do aumento da Euribor significaria uma prestação de 915 € daqui a 20 anos. Calcule-se então a taxa de esforço: 915*100/1600 = 57,19 % – é este o valor que conta actualmente. Portanto, neste cenário, você já não consegue adquirir este imóvel, apesar de achar que consegue pagar a prestação actual de 390 €.
O exemplo acima é, claro, um pouco simplista, os bancos por norma consideram na sua análise ainda um valor de despesas por cada filho, que irá também subtrair ao rendimento familiar e poderão considerar uma percentagem devida a outras despesas familiares. Neste momento a maioria dos bancos aplica uns 3%.
Prevê-se uma subida da Euribor gradual pelo menos até ao final de 2019, que já começou a ocorrer.
As excepções referidas (até 60%) neste momento praticamente não acontecem, considerando que isto entrou em vigor a 1 de Julho e as excepções são por ano civil. Por outro lado, os bancos estão ainda a adaptar-se às novas regras e receiam a fiscalização do BP. Claro que tal não significa que você não possa tentar.
Como referi, no caso de crédito para aquisição de imóvel do banco a 100% não dão opção de taxa fixa.
Contudo, noutras modalidades, nomeadamente se vai comprar casa a um particular (financiamento máximo até 80%, 85% ou 90% da avaliação ou aquisição, conforme a instituição de crédito), já poderá definir taxa fixa.
É preciso ter em atenção que nem todas as instituições de crédito fazem taxa fixa até ao final do contrato. Na realidade, a maioria dos bancos permitem uma taxa mista, ou seja é fixa durante até 10 ou 15 anos (depende do banco) e depois passa a ser indexada à Euribor. E aqui, temos novamente a questão do cálculo da taxa de esforço pela evolução da Euribor.
Ainda de referir, que como já se praticava anteriormente, apesar de se permitir a taxa de esforço até 50%, a maioria dos bancos exige fiadores a partir dos 30% de taxa de esforço.
Regra 3: Prazo do empréstimo máximo até 40 anos, que até final de 2022 deverá descer para os 30 anos.
Desde já o limite temporal do empréstimo passam a ser 40 anos para novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, mas que o BP pretende que se reduza para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022.
No crédito ao consumo o limite passou a ser de 10 anos.
De referir que anteriormente, os bancos tinham em conta uma idade limite para definir o tempo máximo das prestações, nalguns bancos indo até à idade da reforma 67 anos, noutros 75, noutros 80, também dependendo se se tratava de um imóvel do banco ou do tipo de crédito.
Exemplo: num casal, o mais velho tem 30 anos e queriam adquirir um imóvel de um determinado banco, que tinha como limite a idade de para este tipo de empréstimo os 80 anos de idade, então poderia pagar o empréstimo teoricamente em 50 anos. Actualmente o limite são os 40 (ponto final).
Na prática:
Maioritariamente os bancos estão a aplicar a regra dos 40 anos, mas também existem instituições de crédito a fazer até aos 30 anos (algumas com opção taxa fixa).
Os bancos continuam a considerar a idade do proponente como factor para o limite temporal do crédito. Por exemplo, se tem 50 anos e vai fazer um crédito à habitação, é possível que só lhe permitam fazer crédito a 25 ou 30 anos, consoante os bancos.
Fonte: Banco de Portugal
Fontes:
cegos,surdos&mudos.pt 